近一段時(shí)間以來(lái)，有關(guān)房?jī)r(jià)與地價(jià)、房?jī)r(jià)與土地供應(yīng)的論爭(zhēng)非常激烈，甚至出現(xiàn)了針?shù)h相對(duì)的局面。下面筆者就一些相關(guān)問(wèn)題談一下個(gè)人觀點(diǎn)。
一、房?jī)r(jià)與地價(jià)
   (一)房?jī)r(jià)與成本
土地成本是房屋成本的重要組成部分。因此，在探討房?jī)r(jià)與地價(jià)的關(guān)系之前，首先應(yīng)該探討房?jī)r(jià)與一般性成本的關(guān)系。
在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，房?jī)r(jià)的形成是極其復(fù)雜的。有房地產(chǎn)本身的因素，如區(qū)位、環(huán)境、樓盤(pán)品質(zhì)等等；有房地產(chǎn)以外的因素，如居民收入水平、利率高低、稅負(fù)高低、投資和交易成本等等。有經(jīng)濟(jì)的、政治的、社會(huì)的，甚至心理的因素，但最終起決定作用的還是供求關(guān)系。
供求關(guān)系的不斷變化導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格的不斷變化，形成新的均衡價(jià)格。在價(jià)格的形成機(jī)制中，成本起著很重要的作用。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只有價(jià)格高于成本才有利可圖。即使某個(gè)開(kāi)發(fā)商在一個(gè)項(xiàng)目上虧本，總體上他也會(huì)在其它項(xiàng)目上盈利，否則就只有虧損。即使某開(kāi)發(fā)商虧損破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)也會(huì)贏利，否則整個(gè)行業(yè)就會(huì)萎縮，連基本的簡(jiǎn)單再生產(chǎn)都維持不了。因此，成本是決定價(jià)格的基本因素。但這并不意味著任何開(kāi)發(fā)商都可以以自己的成本定價(jià)。一方面，成本是通過(guò)影響供求關(guān)系來(lái)影響價(jià)格的。如果成本高于市場(chǎng)價(jià)格，供應(yīng)就會(huì)減少，直至供不應(yīng)求而價(jià)格回升。如果成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格，就會(huì)有新的投資人加入，導(dǎo)致供應(yīng)增加，價(jià)格降低。同時(shí)對(duì)土地的需求增加，進(jìn)而又抬高了土地成本。另一方面，成本決定價(jià)格，指的是全行業(yè)的社會(huì)平均成本。在房?jī)r(jià)不變的條件下，以平均成本生產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，可以獲得平均利潤(rùn)；低于平均成本生產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商，可以獲得超額利潤(rùn)，如過(guò)去以協(xié)議出讓獲得土地的開(kāi)發(fā)商；高于平均成本的，就只有微利甚至是虧本了。任何開(kāi)發(fā)商都會(huì)同時(shí)考慮未來(lái)房?jī)r(jià)和開(kāi)發(fā)成本兩個(gè)方面(當(dāng)然也會(huì)考慮其它因素)來(lái)決定是否投資。
(二)地價(jià)在房?jī)r(jià)形成中的作用
當(dāng)前對(duì)房?jī)r(jià)和地價(jià)的關(guān)系，有兩種截然不同的觀點(diǎn)。一種是“成本推動(dòng)論”，認(rèn)為地價(jià)上漲推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲。一種是“需求帶動(dòng)論”，認(rèn)為房?jī)r(jià)上漲引起了對(duì)土地需求增加，帶動(dòng)了地價(jià)上升。這兩種觀點(diǎn)都是不全面的。房?jī)r(jià)和地價(jià)往往是互為因果的，關(guān)鍵是從哪個(gè)角度來(lái)看。房?jī)r(jià)在上漲過(guò)程中存在這樣一個(gè)鏈條：地價(jià)上漲→開(kāi)發(fā)成本增加→房?jī)r(jià)上漲→預(yù)期房?jī)r(jià)上漲→開(kāi)發(fā)商增加投資→地價(jià)上漲，這樣就形成了一個(gè)價(jià)格循環(huán)機(jī)制。在這一過(guò)程的前一階段，是地價(jià)上漲引起了房?jī)r(jià)上漲，而在后一階段，是房?jī)r(jià)引起了地價(jià)上漲。倘若不能全面地看待這一現(xiàn)象，就難免陷入“雞生蛋，蛋孵雞，先有雞還是先有蛋”的怪圈。由于影響房?jī)r(jià)和地價(jià)的因素非常復(fù)雜，價(jià)格循環(huán)機(jī)制的任一個(gè)環(huán)節(jié)都有可能受到上述因素外的其它因素的影響而首先啟動(dòng)，進(jìn)而牽動(dòng)其它環(huán)節(jié)。譬如由于對(duì)征地拆遷補(bǔ)償增加，引起地價(jià)上漲；建材成本增加，可能引起房?jī)r(jià)上漲；市場(chǎng)的投機(jī)行為，引起房?jī)r(jià)預(yù)期上漲；政策鼓勵(lì)或市場(chǎng)預(yù)期，引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增加等等。需要指出的是，這個(gè)循環(huán)機(jī)制不會(huì)無(wú)限制的單向發(fā)展，因?yàn)槊恳粋€(gè)環(huán)節(jié)都是受約束的，隨時(shí)會(huì)被外力修正，否則就會(huì)形成房地產(chǎn)泡沫。比如，房?jī)r(jià)上漲會(huì)受到有效需求的約束，不可能無(wú)限制的一路上漲；大眾的心理預(yù)期隨時(shí)會(huì)變化，不可能總是看漲；開(kāi)發(fā)商投資會(huì)受到宏觀調(diào)控的制約；土地購(gòu)置量會(huì)受到土地供應(yīng)計(jì)劃和土地規(guī)劃的制約等等。
2004年曾有人以“上半年土地平均價(jià)格增長(zhǎng)了11.3%，高于全國(guó)平均房?jī)r(jià)增長(zhǎng)10.3%的水平”為依據(jù)，推論“2005年上半年全國(guó)土地招拍掛價(jià)格的漲幅已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了房?jī)r(jià)的增幅”，進(jìn)而證明土地價(jià)格高漲推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲，但這種推論是站不住腳的。首先，數(shù)據(jù)來(lái)源不同。該觀點(diǎn)引用的土地價(jià)格數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)土資源部，房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)則不知來(lái)源于何處。不同的數(shù)據(jù)來(lái)源，其統(tǒng)計(jì)部門(mén)、統(tǒng)計(jì)方法都有差異，簡(jiǎn)單的比較顯然會(huì)有較大的誤差；其次，數(shù)據(jù)口徑不同。土地平均價(jià)格是土地出讓價(jià)格的平均值，包括了協(xié)議出讓價(jià)格和招拍掛出讓價(jià)格；而且這里的土地也不僅指房地產(chǎn)用地，還有其它行業(yè)的用地。全國(guó)平均房?jī)r(jià)以房地產(chǎn)項(xiàng)目為統(tǒng)計(jì)對(duì)象，其中又包含經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格，而經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的。兩者的統(tǒng)計(jì)口徑不同，又怎能比較呢？
即使數(shù)據(jù)來(lái)源、統(tǒng)計(jì)口徑方面具有可比性，也不能簡(jiǎn)單得出高房?jī)r(jià)是高地價(jià)推動(dòng)的結(jié)論。從成本角度考慮，房?jī)r(jià)的漲幅等于房?jī)r(jià)各構(gòu)成部分漲幅的加權(quán)和。因此，某項(xiàng)成本對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度，一是取決于該因素在房?jī)r(jià)中的比例，也就是該因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響權(quán)重；二是取決于該因素的上漲幅度。只有比例大且上漲快的因素才是推動(dòng)房?jī)r(jià)的主要因素。僅僅因?yàn)橥恋氐纳蠞q幅度高于房?jī)r(jià)的上漲幅度，就認(rèn)為地價(jià)推高了房?jī)r(jià)的觀點(diǎn)是不客觀的，至少是不全面。例如，建安成本占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的比重也很大，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不能忽略的。
地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響要具體進(jìn)行分析。我們常說(shuō)的“地價(jià)”，有“毛地價(jià)”和“熟地價(jià)”之分,其內(nèi)涵是不同的。毛地價(jià)是指政府收取的土地出讓金和市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)。熟地價(jià)是指經(jīng)過(guò)征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施投入，符合通平條件可直接用于建設(shè)的土地價(jià)格。協(xié)議出讓的地價(jià)一般是毛地價(jià)，而招拍掛的地價(jià)多是熟地價(jià)(包括生地熟賣(mài)的情形)，所以協(xié)議出讓和招拍掛出讓的價(jià)格不能直接對(duì)比。嚴(yán)格的說(shuō)，熟地價(jià)中的征地拆遷費(fèi)用，并不是真正的地價(jià)，雖然其常被統(tǒng)計(jì)為土地的取得成本。這兩年，征地費(fèi)用和拆遷費(fèi)用越來(lái)越高，加大了土地取得成本，這種成本的升高，和招拍掛還是協(xié)議出讓是無(wú)關(guān)的。隨著國(guó)家嚴(yán)格保護(hù)被拆遷居民和被征地農(nóng)民利益政策的嚴(yán)格執(zhí)行，征地拆遷成本還將進(jìn)一步上升。
更重要的是，熟地價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于毛地價(jià)，由此導(dǎo)致的成本權(quán)重差異很大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響迥然不同。根據(jù)北京市國(guó)土局的統(tǒng)計(jì)，以北京市朝陽(yáng)區(qū)為例，2002年居住用地毛地價(jià)平均值為644元/平方米，熟地價(jià)均值為2042元/平方米。后者是前者的3.17倍。北京市新開(kāi)發(fā)區(qū)普通住宅的成本價(jià)格中，地價(jià)款只占到9%，征地拆遷費(fèi)要占到18.06%，二者相加則有27.06%；危改區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本中，地價(jià)款只占到11.03%，征地拆遷費(fèi)要占到24.91%，二者相加則有35.94%。這還不包括前期工程費(fèi)等其它土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用。毛地價(jià)和熟地價(jià)的價(jià)差如此之大，可見(jiàn)不加區(qū)別地推論地價(jià)上漲對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不科學(xué)的。
那么，真正的“地價(jià)”的上漲對(duì)房?jī)r(jià)造成影響有多大呢？原北京市國(guó)土房管局、北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)估價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)和北京土地學(xué)會(huì)估價(jià)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)所做的研究表明：樓面毛地價(jià)與房地產(chǎn)價(jià)格之間呈現(xiàn)為一定的正相關(guān)關(guān)系，樓面毛地價(jià)高的項(xiàng)目房地產(chǎn)價(jià)格也偏高，反之亦然。但是樓面毛地價(jià)并不是房地產(chǎn)價(jià)格的決定性因素，因?yàn)槠湓诜績(jī)r(jià)中的比重不足10%。所以說(shuō)，地價(jià)肯定會(huì)影響到房?jī)r(jià)，但影響的程度絕沒(méi)有像一些人士說(shuō)得那么高。
即使地價(jià)上升，在需求既定的條件下，房?jī)r(jià)也不一定會(huì)上升(其它成本上升也是如此)。房?jī)r(jià)是由成本和利潤(rùn)共同構(gòu)成的，如果開(kāi)發(fā)商壓縮了利潤(rùn)，則房?jī)r(jià)漲幅依然可能會(huì)小于各成本的漲幅。開(kāi)發(fā)商當(dāng)然不會(huì)輕易壓縮利潤(rùn)。但是如果市場(chǎng)不能承受高房?jī)r(jià)之重，房地產(chǎn)商的高成本自然也就無(wú)法轉(zhuǎn)移出去，在此情況下壓縮利潤(rùn)是正常的市場(chǎng)化的選擇。
二、地價(jià)與土地供應(yīng)
影響地價(jià)的因素很多，包括一般的因素，如經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素、人口因素和國(guó)際因素，還包括區(qū)域因素和土地的個(gè)別因素。當(dāng)前引起爭(zhēng)議的主要是土地供應(yīng)量和供應(yīng)方式。在假定其它因素不變的條件下，我們重點(diǎn)討論一下這兩個(gè)問(wèn)題。
(一)地價(jià)與土地供應(yīng)量
從理論上講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。在其它因素不變的情況下，土地供應(yīng)量減少，地價(jià)肯定是會(huì)上升的。隨著人口的增加，土地供應(yīng)量相對(duì)減少。因此在較長(zhǎng)一個(gè)時(shí)期，地價(jià)有逐步上升的趨勢(shì)，而且這個(gè)趨勢(shì)是和土地供應(yīng)方式無(wú)關(guān)的。
但是就近期而言，土地供應(yīng)量并沒(méi)有大幅度減少。2004年由于國(guó)辦發(fā)20號(hào)明電提出“暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地”的要求，全國(guó)各地土地征占用數(shù)量有所減少，出現(xiàn)了“土地緊縮”。但是主導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的國(guó)有土地出讓基本上沒(méi)有受到“暫停審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)非農(nóng)建設(shè)用地”的影響，反而由于“8.31”大限，必須辦完協(xié)議出讓的歷史遺留項(xiàng)目，一些地區(qū)還呈現(xiàn)了大幅度增長(zhǎng)的趨勢(shì)。一些地區(qū)為了平抑房?jī)r(jià)，明顯增加了土地供應(yīng)量。
所謂的“土地緊縮”，實(shí)際上是清理整頓土地市場(chǎng)，清理開(kāi)發(fā)區(qū)，嚴(yán)格保護(hù)耕地，防止濫占濫用耕地，而不是壓縮保障社會(huì)經(jīng)濟(jì)正常發(fā)展的合理用地。政府的土地政策是“有保有壓”，對(duì)符合老百姓利益的普通住宅用地、重點(diǎn)項(xiàng)目用地保證供應(yīng)，而對(duì)豪華住宅等項(xiàng)目用地堅(jiān)決壓縮。
(二)地價(jià)與土地供應(yīng)方式
土地市場(chǎng)的供應(yīng)方式主要是指土地出讓方式。不同的出讓方式，包括協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)和掛牌，對(duì)地價(jià)的形成有一定的影響。一般來(lái)說(shuō)，協(xié)議方式形成的價(jià)格最低。這里面原因很多，一是開(kāi)發(fā)商與原用地方、政府各相關(guān)部門(mén)有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，一旦某開(kāi)發(fā)商和有關(guān)各方達(dá)成協(xié)議，其他開(kāi)發(fā)商就很難介入；二是原有的出讓程序難以形成競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)和規(guī)劃從一開(kāi)始就確定了開(kāi)發(fā)商，即使沒(méi)有簽訂出讓合同，辦理出讓手續(xù)，其他開(kāi)發(fā)商也無(wú)從染指；三是政府協(xié)議出讓的價(jià)格一般是以基準(zhǔn)地價(jià)為基準(zhǔn)，雖然會(huì)適當(dāng)參照市場(chǎng)行情，但基本上變化不大。在招標(biāo)模式中，中標(biāo)人要滿(mǎn)足很多條件，如行業(yè)經(jīng)驗(yàn)和業(yè)績(jī)、付款方式和進(jìn)度、開(kāi)發(fā)方案以及其它技術(shù)經(jīng)濟(jì)因素。只有綜合評(píng)分最高的開(kāi)發(fā)商才能成為中標(biāo)人。由于價(jià)格只是評(píng)判的因素之一，當(dāng)然就不一定是出價(jià)高者得到地塊。拍賣(mài)的形式大家都很熟悉，因?yàn)榻鼛啄陙?lái)全國(guó)土地市場(chǎng)舉行的幾次拍賣(mài)，成交價(jià)都很高，甚至創(chuàng)出了各地土地交易的最高價(jià)。實(shí)際上拍賣(mài)方式在各種出讓方式中所占比例很少。掛牌方式遵循的游戲規(guī)則也是價(jià)高者得。在招標(biāo)和拍賣(mài)方式中，都要求競(jìng)買(mǎi)人至少是2～3個(gè)，而掛牌則不受競(jìng)買(mǎi)人數(shù)的限制。如果僅有一家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，超過(guò)底價(jià)既可摘牌。如果有多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)價(jià)，則會(huì)在最后以拍賣(mài)競(jìng)價(jià)的方式確定競(jìng)得人。掛牌有較長(zhǎng)一段的出價(jià)時(shí)間，開(kāi)發(fā)商有充分的選擇機(jī)會(huì)。與招標(biāo)、拍賣(mài)相比，掛牌有很多的優(yōu)勢(shì)，因此得到了廣泛地運(yùn)用。
出讓方式對(duì)地價(jià)的高低有一定的影響，這種影響是有條件的，不是絕對(duì)的，也不是長(zhǎng)期的。從現(xiàn)象上看，招拍掛形成的地價(jià)要高于協(xié)議出讓的地價(jià)，由此一些人士把高地價(jià)歸罪于招拍掛。如前所述，由于協(xié)議價(jià)多是毛地價(jià)，招拍掛的多是熟地價(jià)，因此不能簡(jiǎn)單的對(duì)比。該觀點(diǎn)的邏輯首先是基于協(xié)議價(jià)格是合理的，超過(guò)合理價(jià)格自然是不合理的。問(wèn)題是協(xié)議價(jià)格是合理的嗎？由于協(xié)議過(guò)程中沒(méi)有形成完全競(jìng)爭(zhēng)，協(xié)議價(jià)格長(zhǎng)期低于市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)格。由此又給了一些投機(jī)分子巨大的炒作空間。一些開(kāi)發(fā)商以協(xié)議方式拿到土地之后，轉(zhuǎn)手倒賣(mài)，牟取暴利。有些甚至倒賣(mài)批文，辦一套審批手續(xù)，就加一道價(jià)格。真正的開(kāi)發(fā)商最后拿到土地的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了協(xié)議地價(jià)。甚至，有一些開(kāi)發(fā)商，過(guò)去通過(guò)協(xié)議出讓獲得了暴利，卻又反過(guò)來(lái)指責(zé)這是招拍掛的問(wèn)題。
以表面的協(xié)議價(jià)格為基準(zhǔn)，拿土地交易市場(chǎng)形成的價(jià)格和其比較，當(dāng)然會(huì)得出價(jià)格過(guò)高的結(jié)論。即使拋開(kāi)協(xié)議出讓不談，僅就招拍掛本身而言，也不是形成高價(jià)的根源。因?yàn)檎袠?biāo)是按照綜合得分評(píng)定的。拍賣(mài)所占的比例并不高，不會(huì)全面提升土地市場(chǎng)價(jià)格。而且說(shuō)拍賣(mài)一定會(huì)形成高價(jià)是極大的誤解。拍賣(mài)不是賭博，土地交易市場(chǎng)不是賭場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商也不是賭徒。絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商是理性的，他們不會(huì)惡性競(jìng)爭(zhēng)，盲目出價(jià)。否則，就不會(huì)出現(xiàn)流拍了。掛牌更不會(huì)絕對(duì)形成高價(jià)。在北京市土地交易市場(chǎng)掛牌的地塊，絕大多數(shù)是以底價(jià)成交。其它的地塊既有以最后競(jìng)價(jià)成交，也有無(wú)人競(jìng)買(mǎi)導(dǎo)致“流掛”的。就以2004年9月29日的5幅掛牌地塊為例。5塊地的掛牌底價(jià)、成交價(jià)、增長(zhǎng)幅度分別是77386.5萬(wàn)元、77886.5萬(wàn)元，1.3%；3942.4萬(wàn)元、4860萬(wàn)元、23%；92270.712萬(wàn)元、93400萬(wàn)元、1.2%；94004.74萬(wàn)元、117500萬(wàn)元、25%；100862萬(wàn)元、100862萬(wàn)元、0。熱點(diǎn)地塊開(kāi)發(fā)商輪番出價(jià)，增幅高至25%，冷門(mén)地塊少人問(wèn)津，僅以底價(jià)成交?？梢?jiàn)在掛牌競(jìng)價(jià)中，成交與否以及價(jià)格高低，完全是由市場(chǎng)說(shuō)了算。
無(wú)論是協(xié)議出讓?zhuān)€是招拍掛，都是土地市場(chǎng)中的資源配置方式，也可以說(shuō)是一種形式。從對(duì)地價(jià)和房?jī)r(jià)影響的角度看，形式畢竟是形式，不會(huì)從本質(zhì)上改變土地市場(chǎng)中最基本的供求矛盾，因而不能在根本上決定地價(jià)和房?jī)r(jià)的高低。
綜上所述，作為房?jī)r(jià)成本組成部分的土地成本，其對(duì)房?jī)r(jià)的影響是不能忽視的。但是，我們不能混淆土地成本和真實(shí)地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響。房?jī)r(jià)和地價(jià)往往是互為因果的關(guān)系，當(dāng)前高房?jī)r(jià)的形成決不是地價(jià)造成的，更不是招拍掛造成的。從一方面來(lái)講，土地供應(yīng)量是影響地價(jià)的關(guān)鍵因素。中長(zhǎng)期而言，土地資源是稀缺的，但是就近期而言，土地供應(yīng)量并沒(méi)有大幅度減少。不同的出讓方式對(duì)地價(jià)的形成有一定的影響，但是并沒(méi)有改變基本的供求形勢(shì)，不是決定地價(jià)和房?jī)r(jià)的根本因素。