當(dāng)一塊塊“處女地”在人們的驚呼聲中成功拍賣，當(dāng)外來(lái)地產(chǎn)大鱷一次次敲開(kāi)金陵樓市的大門，當(dāng)遍布各個(gè)區(qū)域工地上的機(jī)器轟鳴聲響徹南京城上空，我們知道，南京樓市的版圖，正在一步步被改寫(xiě)。

而那些曾經(jīng)游離余南京樓市邊緣的地區(qū)，也隨著規(guī)劃發(fā)展的利好、交通網(wǎng)線的改造、大腕房企的擴(kuò)張而成為新興的價(jià)值板塊。城市擴(kuò)容而催生出的新宜居板塊與價(jià)值盆地，正在改變南京人根深蒂固的城市情結(jié)。

一、麒麟新城：大城東迎來(lái)品牌集群時(shí)代

紫氣東來(lái)，城東板塊憑借得天獨(dú)厚的自然環(huán)境一直受到眾多置業(yè)者的青睞。2013年，地處大城東板塊的麒麟新城開(kāi)始成為南京樓市的熱門字眼。

作為市委市政府重點(diǎn)布局的科技創(chuàng)新重點(diǎn)載體平臺(tái)，麒麟科創(chuàng)園的基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)尤其是軌道交通建設(shè)發(fā)展迅速。未來(lái)南京市還會(huì)有8號(hào)線、10號(hào)線、16號(hào)線、17號(hào)線在內(nèi)的4條地鐵線通過(guò)麒麟科創(chuàng)園核心區(qū)，5年以后實(shí)現(xiàn)整個(gè)園區(qū)交通系統(tǒng)全覆蓋，

富力將推出法式經(jīng)典洋房和創(chuàng)新合院別墅“富力十號(hào)”，打造高端產(chǎn)品。世茂雙麒路地塊定案名為“世茂君望墅”，項(xiàng)目打造約170-250平米創(chuàng)新疊墅、約90-170平米別院，預(yù)計(jì)6月首次開(kāi)盤(pán)。中海NO.2013G03地塊案名定為“中海國(guó)際社區(qū)”，項(xiàng)目預(yù)計(jì)9、10月份開(kāi)盤(pán)，包含多層、高層、洋房和疊加別墅多層業(yè)態(tài)，以高層和花園洋房為主。

“國(guó)際化創(chuàng)新園區(qū)、國(guó)際性生活社區(qū)”，是未來(lái)大城東麒麟科技創(chuàng)新園的發(fā)展目標(biāo)。大城東迎來(lái)品牌集群時(shí)代的同時(shí)，也打開(kāi)了新的想象空間。

二、江心洲：未來(lái)房?jī)r(jià)很有可能突破3萬(wàn)

從長(zhǎng)江中一個(gè)默默無(wú)聞的農(nóng)耕小島，到逾1000億元投資打造的新加坡?南京生態(tài)科技島，15.21平方公里的江心洲，在各方的努力推動(dòng)下規(guī)劃建設(shè)已經(jīng)取得了實(shí)質(zhì)進(jìn)展。而在青奧會(huì)前，江心洲將全面升級(jí)，成為南京城市新名片。島內(nèi)將打造完善的交通系統(tǒng)，緯三路過(guò)江通道、長(zhǎng)江隧道、地鐵十號(hào)線、地鐵四號(hào)線等多條交通軌道建成以后與主城無(wú)縫對(duì)接。

江心洲在去年下半年共推出了5宗住宅地塊，分別被銀城保利收入麾下，最高樓面地價(jià)達(dá)8125元/平方米。銀城江心洲將打造高端改善型住宅，預(yù)計(jì)今年10月份上市，產(chǎn)品類型有類別墅、花園洋房和小高層，價(jià)格方面預(yù)計(jì)不會(huì)低于河西。

保利江心洲項(xiàng)目定名“保利薔薇公館”，從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)效果圖來(lái)看，保利薔薇公館規(guī)劃11棟7層花園洋房，且地塊南面兩棟花洋房底層設(shè)有沿街商鋪。項(xiàng)目會(huì)打造精裝，最快今年三季度入市。

江心洲的發(fā)展決定了河西樓盤(pán)區(qū)域的進(jìn)一步擴(kuò)張，也將是來(lái)年河西板塊的新亮點(diǎn)。有業(yè)內(nèi)人士稱江心洲未來(lái)房?jī)r(jià)很有可能突破3萬(wàn)，2013年的河西豪宅市場(chǎng)或?qū)⒊霈F(xiàn)江心洲的身影。

三、仙林湖：明爭(zhēng)暗斗 萬(wàn)保之爭(zhēng)或“再續(xù)前緣”

從2007年開(kāi)始，位于棲霞山南麓的仙林湖逐漸進(jìn)入南京人的視野，隨著仙林大學(xué)城的開(kāi)發(fā)而被重新利用。宜居的環(huán)境和仙林大學(xué)城所帶來(lái)的人文氣息也使得仙林湖地區(qū)倍受青睞，而除了現(xiàn)有的地鐵2號(hào)線，規(guī)劃中未來(lái)將有地鐵4號(hào)線和地鐵15號(hào)線，建成后將會(huì)使仙林湖地區(qū)的交通情況更為便利。

萬(wàn)保之爭(zhēng)由來(lái)已久，從當(dāng)年“70年你住在湖邊，還是路邊”的口水戰(zhàn)，到公然在對(duì)手開(kāi)盤(pán)時(shí)發(fā)玫瑰花和宣傳單搶客，一直不缺話題。近日國(guó)土局公布招商在仙林湖的一宗退地，有傳言稱萬(wàn)科對(duì)該地塊很有意向，或?qū)⒃倮m(xù)仙林湖“萬(wàn)保之爭(zhēng)”。

近日，棲霞星葉楓情水岸打出“仙林湖畔，楓情正好，何必再等下一個(gè)春天？”的廣告，箭頭暗指鄰盤(pán)保利羅蘭春天。而保利羅蘭春天也以官博回應(yīng)：羅蘭春天，保利新一代產(chǎn)品即將精彩發(fā)布，敬請(qǐng)關(guān)注讓深秋向往的明媚春天?？磥?lái)，此間的“深秋”，當(dāng)然是指棲霞建設(shè)的“楓情水岸”了。

目前仙林湖板塊的在售剛需樓盤(pán)為保利羅蘭香谷和萬(wàn)科金色領(lǐng)域，改善性項(xiàng)目為高科榮境。而前兩個(gè)項(xiàng)目自去年以來(lái)頻頻熱賣，即將收官，仙林湖板塊在今年將迎來(lái)?xiàng)冀ㄔO(shè)的星葉楓情水岸和保利羅蘭春天兩大項(xiàng)目，為區(qū)域市場(chǎng)補(bǔ)貨。

四、青奧板塊：面粉貴過(guò)面包 將成為下一個(gè)奧體

河西板塊作為南京市目前重點(diǎn)打造的現(xiàn)代化國(guó)際性新城中心，是未來(lái)南京城市建設(shè)的龍頭和重點(diǎn)。而伴隨著青奧會(huì)的拉動(dòng)作用以及河西奧體板塊的發(fā)展，一個(gè)全新的青奧板塊逐漸展現(xiàn)在世人面前。

河西南部在今年半個(gè)月內(nèi)出讓了2宗地塊，先有五礦以38.6億拿下河西南部21-5號(hào)地塊，溢價(jià)率達(dá)32.7%，樓面地價(jià)達(dá)10721元/平方米；后有奧體建設(shè)以33.6億元拿下河西南部G09宅地，溢價(jià)率為37.08%，樓面價(jià)高達(dá)11124元/平米。而兩家房企樓面地價(jià)均超過(guò)了目前奧南金地自在城的房?jī)r(jià)。

目前河西南部在售項(xiàng)目?jī)H有海峽城，海峽城前期推出房源已售罄。預(yù)計(jì)今年5月份推出6號(hào)樓全新房源，戶型將以約102-131平米三房為主。共計(jì)264套，預(yù)計(jì)折后均價(jià)18000-19000元/㎡。

網(wǎng)博地產(chǎn)總經(jīng)理孫海表示看好河西青奧板塊，他認(rèn)為作為河西的一個(gè)補(bǔ)充和承接板塊，未來(lái)青奧板塊的產(chǎn)品層次和品牌開(kāi)發(fā)會(huì)越來(lái)越多，獲得更多的認(rèn)同，青奧板塊將成為下一個(gè)奧體。而在奧體南部地價(jià)破萬(wàn)的背后，海峽城最受益；招商萊蒙也都將提升一個(gè)層次。

五、南部新城：建立于主城、河西三足鼎立的城市中心

“南部新城”這一稱謂最初在08年被提起，由于南京南站的建設(shè)、紅花軍用機(jī)場(chǎng)搬遷的實(shí)施，使得這一幾乎被人遺忘的地區(qū)慢慢出現(xiàn)在人們的視線中。

從南京南部新城規(guī)劃中得知，繼南京南站開(kāi)工后，以高鐵為核心的城市副中心規(guī)劃逐漸浮出水面，南站不僅要打造成為全國(guó)乃至亞洲最大的火車站樞紐，而且，依托高鐵南站，建立起與新街口、河西CBD形成三足鼎立的城市中心。

2012年6月，海門證大與嘉聯(lián)國(guó)際聯(lián)手拿下火車南站首幅CBD商業(yè)地塊；同年6月和11月，萬(wàn)科地產(chǎn)兩出手購(gòu)得兩幅南站商住用地。在當(dāng)天的土拍上，綠地以11.07億和17.93億元拿下南京南站附近兩宗商業(yè)混合用地，樓面地價(jià)分別為3496元/平米和3501元/平米。

依托南站交通便利以及南部新城核心區(qū)的優(yōu)勢(shì)，大牌房企的相繼入駐，也可以看出該區(qū)域未來(lái)發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U，一個(gè)全新的南部新城商圈正在崛起。

六、江寧大學(xué)城：萬(wàn)元以下樓盤(pán)即將絕跡

曾經(jīng)相對(duì)孤獨(dú)落寞的江寧大學(xué)城板塊，隨著地鐵1號(hào)南延線的開(kāi)通，稀釋掉原先于主城的間隔和距離。相較于主城較低的價(jià)格、加上天正、保利、騁望等品牌房企的入駐，大學(xué)城板塊也得到越來(lái)越多購(gòu)房者的認(rèn)可。

而隨著江寧土地市場(chǎng)的火熱和南京樓市的整體上行，江寧大學(xué)城區(qū)域樓盤(pán)價(jià)格也是水漲船高，萬(wàn)元以下樓盤(pán)即將絕跡。

如今天正天御溪岸早就走起了“改善風(fēng)”，在售大戶型折后均價(jià)11500元/平；騁望驪都在售面積152-175平米的房源，均價(jià)在12000-13500元/平米左右；保利梧桐語(yǔ)均價(jià)也漲至10500元/平方米，均價(jià)在萬(wàn)元以下的樓盤(pán)僅剩宜家國(guó)際公寓、華菁水苑和文鼎雅苑。

近期江寧的土地市場(chǎng)也是十分火熱，連續(xù)幾宗地塊高溢價(jià)成交，相關(guān)專家指出在高地價(jià)刺激以及比價(jià)效應(yīng)的促使之下，一部分剛需就會(huì)分流到大學(xué)城，未來(lái)大學(xué)城區(qū)域房?jī)r(jià)也會(huì)有所上浮。

七、江浦新城：多條過(guò)江通道打通 想象空間大

作為未來(lái)南京浦口、乃至江北的核心地帶的浦口新城，隨著政府開(kāi)發(fā)工作的推進(jìn)，實(shí)力企業(yè)的進(jìn)駐，以及多條過(guò)江通道的打通等各類配套的完善，正走向一條飛速發(fā)展的道路。浦口新城的土地市場(chǎng)也是十分火熱，目前已有萬(wàn)科、雅居樂(lè)、中海、中國(guó)鐵建、東方、融僑、國(guó)信、美達(dá)等知名房企入駐。

中海萬(wàn)錦熙岸將于近期推出11、12號(hào)樓房源，預(yù)計(jì)均價(jià)10000-11000元/平方米；融僑觀邸將于5月底推出55號(hào)樓小高層和別墅項(xiàng)目；中鐵江佑鉑庭目前住宅房源已經(jīng)售罄；萬(wàn)科金色半山在售8、11號(hào)樓，均價(jià)12000元/平米；雅居樂(lè)濱江花園項(xiàng)目一期已建至地上11層，上市時(shí)間未定。

在南京今年的商品住房供地計(jì)劃上，重點(diǎn)建設(shè)板塊多了浦口新城。業(yè)內(nèi)人士稱此舉算是江北利好，地鐵建設(shè)進(jìn)度保證的情況下，浦口新城的想象空間依然挺大。

八、板橋新城：2013年整體均價(jià)破萬(wàn)

作為南京市近期重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)的八大新城之一、南京市寧蕪城鎮(zhèn)發(fā)展軸上的重要坐標(biāo)，板橋新城自啟動(dòng)建設(shè)以來(lái)，基本建成以蓮花湖公園為中心的4平方公里核心區(qū)。根據(jù)發(fā)展規(guī)劃，2010-2020年，板橋新城將依托中國(guó)(南京)軟件谷升級(jí)跨越區(qū)、城市森林、蓮花湖中心區(qū)，建成生產(chǎn)生活配套、功能完善的科技創(chuàng)新新區(qū)，建成品質(zhì)優(yōu)良、功能相對(duì)獨(dú)立的濱江新城。

板橋新城目前在售樓盤(pán)有金地自在城、金域華府、朗詩(shī)綠色街區(qū)、花生唐，金地自在城最近一次開(kāi)盤(pán)均價(jià)上漲了近400元/平米，依舊取得“日光”業(yè)績(jī)。世紀(jì)城金域華府在售4號(hào)樓，面積96、124平方米，均價(jià)9400元/平方米；朗詩(shī)綠色街區(qū)預(yù)計(jì)五月中下旬推出x公寓，花生唐在售在售4號(hào)樓街鋪。

2012年11月20日，宋都溢價(jià)1億元入駐板橋新城，定名宋都南郡國(guó)際，主推高層和花園洋房?jī)煞N主要產(chǎn)品。今年年底將推出69平方米兩房、89平方米三房?jī)煞N戶型，主要面對(duì)剛需客群。

近年來(lái)，板橋新城因政府規(guī)劃前景與配套發(fā)展備受矚目，隨著宋都的上市和氣期地塊的出讓，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，2013年，板橋新城新房均價(jià)也將整體破萬(wàn)。

九、仙林東：寧句一體化 區(qū)域開(kāi)發(fā)推進(jìn)

仙林東板塊與仙林湖板塊僅一河之隔，一站式共享仙林區(qū)域完善的生活配套，休閑娛樂(lè)，醫(yī)療交通均能得到充分滿足。自“寧句一體化”戰(zhàn)略方針提出以來(lái)，仙林東板塊一時(shí)成為都市圈最亮眼的板塊，隨著區(qū)域開(kāi)發(fā)的推進(jìn)，這塊土地的價(jià)值得到越來(lái)越多南京人認(rèn)可。

交通利好也將仙林東板塊與南京市緊密聯(lián)系在一起，周邊仙林大道、湯龍路、312國(guó)道與主城快速貫通；后期地鐵2號(hào)線東沿線開(kāi)工建設(shè)以及2015年即將通車的地鐵4號(hào)線，將為板塊大幅增速。

作為天正置業(yè)在南京及周邊打造的第一個(gè)剛需產(chǎn)品，天正理想城預(yù)計(jì)將于六月底推出330套房源，面積為74平米兩房，85平米2+1房；仙林悅城預(yù)計(jì)5月將推13號(hào)樓，共262套房源；恒大雅苑主售1號(hào)樓房源，面積89-134平方米，折后價(jià)格7600元/平方米；東紫園在售獨(dú)聯(lián)別墅，面積273-360平方米，折后總價(jià)350萬(wàn)起售。

十、汊河新區(qū)：南京跨江戰(zhàn)略執(zhí)行重點(diǎn)承接區(qū)域

作為南京跨江戰(zhàn)略執(zhí)行的重點(diǎn)承接區(qū)域的汊河新區(qū)，在交通上，預(yù)計(jì)2014年青奧會(huì)通車的地鐵3號(hào)線林場(chǎng)站距離汊河板塊僅10余分鐘車程，而南京的602路公交車目前也直通開(kāi)發(fā)區(qū)，104國(guó)道的規(guī)劃中已經(jīng)預(yù)留了滁寧輕軌。

隨著碧桂園城市花園、南京灣錦繡香江相繼開(kāi)盤(pán)熱銷，南京北汊河板塊開(kāi)始吸引越來(lái)越多的購(gòu)房者目光。而隨著交通等各項(xiàng)利好，擁有低總價(jià)、不限購(gòu)、升值潛力等優(yōu)勢(shì)的南京北正在成為購(gòu)房者的投資置業(yè)新方向。

此外，雅居樂(lè)地產(chǎn)有意在汊河拿地500畝，將成為南京都市圈樓盤(pán)的新生力量。而除了雅居樂(lè)之外，綠地等知名房地產(chǎn)企業(yè)，也有前來(lái)拿地的意向。