即便是限發(fā)預(yù)售許可證間接限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售回款，北京市政府似乎仍然難以阻止地產(chǎn)商的拿地?zé)崆?，以及通過地價(jià)上漲向市場(chǎng)傳遞的“樓市看漲”預(yù)期。

截至《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者發(fā)稿，北京市住建委仍然未放松住宅項(xiàng)目預(yù)售許可證的審批口徑。不過即便如此，北京市第二季度土地成交面積和出讓金金額同 比2012年仍然呈現(xiàn)出高達(dá)95%和157%的上漲。為避免繼續(xù)向市場(chǎng)傳遞“漲價(jià)預(yù)期”，北京市國(guó)土資源局不得不陸續(xù)叫停了多個(gè)熱點(diǎn)地塊的出讓。

在房地產(chǎn)調(diào)控最為“高壓”的城市北京，地產(chǎn)商正在以市場(chǎng)化的手段應(yīng)對(duì)非市場(chǎng)化的調(diào)控—— 一邊是房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)指標(biāo)不能上漲的“政治任務(wù)”，一邊是地產(chǎn)商“壓出血本”的拿地?zé)崆?，市?chǎng)預(yù)期的“爭(zhēng)奪戰(zhàn)”中，北京市政府幾乎處在歷史上最被動(dòng)的時(shí)期。

限批之術(shù)

“我們只能等，抓緊和住建委溝通，沒其他辦法?！?月29日，深圳一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)北京公司銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。在他所在的公司，正在等待預(yù)售許可證的項(xiàng)目至少有3個(gè)，其中兩個(gè)為新盤，另外一個(gè)為項(xiàng)目的最后一期。

在北京，這樣的情況并不是孤例。有媒體報(bào)道稱，全市約有40個(gè)住宅項(xiàng)目的預(yù)售許可證在遞交申請(qǐng)后，未能得到北京市住建委的批準(zhǔn)，保利、萬科、中化方興等一線房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)皆在其內(nèi)，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目亦不能幸免。

北京市住建委是期房預(yù)售許可的批準(zhǔn)機(jī)關(guān)，在樓盤遞交預(yù)售許可申請(qǐng)時(shí)，按照規(guī)定，除須提交土地、規(guī)劃、建設(shè)相關(guān)手續(xù)外，還須說明擬預(yù)售價(jià)格。北京市住建委綜合上述信息，批準(zhǔn)樓盤進(jìn)行預(yù)售。

繼4月17日《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》下發(fā)后，北京市政府迅速制定并發(fā)布《北京市人民政府貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制 部分城市房?jī)r(jià)過快上漲文件的通知》(下稱“《通知》”)。在該《通知》中，首次提出在對(duì)住宅項(xiàng)目預(yù)售審批的過程中，對(duì)定價(jià)過高的項(xiàng)目進(jìn)行干預(yù)。

多位房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人向記者證實(shí)，北京市住建委審批預(yù)售價(jià)格依據(jù)兩條原則進(jìn)行。一是在售樓盤后期批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格原則上不高于同一項(xiàng)目前期的批準(zhǔn)預(yù)售的價(jià)格；二是新開樓盤的批準(zhǔn)預(yù)售價(jià)格，原則上不高于同區(qū)域內(nèi)最近一次審批批準(zhǔn)預(yù)售樓盤的價(jià)格。

“這也就是說，如果我是在售樓盤，二期批準(zhǔn)預(yù)售的平均價(jià)格是15000元/平方米，那么這個(gè)樓盤三期預(yù)售價(jià)格超過15000元/平方米，就不會(huì) 被批準(zhǔn)。如果我是一個(gè)新樓盤，在同區(qū)域里，上個(gè)月審批批準(zhǔn)銷售了一個(gè)新樓盤，預(yù)售均價(jià)是17000元/平方米，那么，一個(gè)月后我開盤，住建委批準(zhǔn)我的價(jià) 格，就只可能比17000元/平方米低。”一位北京市屬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者。

扭曲杠桿

第三方市場(chǎng)監(jiān)測(cè)機(jī)構(gòu)亞豪地產(chǎn)的市場(chǎng)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月1日至28日，北京市共批準(zhǔn)預(yù)售許可證14張，同比下降36%。與此同時(shí)，北京市批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅套數(shù)為4325套，同比下降24%。

“由于住建委批證的口徑卡得很嚴(yán)，批下一個(gè)證很費(fèi)力氣，所以我們一次就多報(bào)一些房源，這樣一次批下來的可售房源就比較多了，這就是外界覺得批證批得少了，但實(shí)際房源供應(yīng)的總量沒有減少太多的原因?！币晃徊辉妇呙目鐓^(qū)域大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售負(fù)責(zé)人告訴記者。

近期市場(chǎng)關(guān)注度較高的中海[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]御新閣項(xiàng)目位于北京西南四環(huán)，定于6月1日安排客戶選房。由于意向購(gòu)買客戶較多，該項(xiàng)目將通過搖號(hào)的方式，安排客戶選房的優(yōu)先順序。這樣的情況，在北京在售的其他項(xiàng)目中，也并不少見。

“實(shí)際上還是和定價(jià)有關(guān)，由于住建委在預(yù)售許可的過程中進(jìn)行價(jià)格干預(yù)，導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)靠近住建委的心里預(yù)期定價(jià)，所以會(huì)適當(dāng)調(diào)低價(jià)格，這就導(dǎo)致了 其實(shí)際銷售價(jià)格低于或者持平之前區(qū)域在售價(jià)格的情況，但購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)價(jià)格的認(rèn)知和預(yù)期是建立在區(qū)域價(jià)格比較的基礎(chǔ)上的，一旦低于同區(qū)域同類或相近產(chǎn)品的價(jià) 格，便會(huì)導(dǎo)致購(gòu)買力的集中釋放。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。

預(yù)期落空？

讓北京市政府不得不動(dòng)用行政手段對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行干預(yù)的原因，除逐漸增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)形成的“政治任務(wù)壓力”外，通過對(duì)數(shù)據(jù)的控制，影響本地房地產(chǎn)市場(chǎng)未來預(yù)期是北京市政府希望達(dá)成的目的。

然而，這一意圖卻并未完全實(shí)現(xiàn)，尤其是在對(duì)預(yù)期影響最為重要的土地市場(chǎng)。亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年3月1日至5月28日，北京地產(chǎn)商 土地購(gòu)置面積總計(jì)477861.14平方米，花費(fèi)金額63.62億元。2012年同期，土地購(gòu)置面積和花費(fèi)金額分別為23006.16平方米和24.78 億元。

這意味著，2013年3月1日至5月28日北京地產(chǎn)商土地購(gòu)置面積和土地出讓花費(fèi)分別大幅上漲95%和157%。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在買地方面所展5月27日，北京市國(guó)土局暫停了將于當(dāng)日舉行的夏家胡同地塊交易。該地塊由于地處南三環(huán)，相對(duì)較為稀缺，引發(fā)眾多開發(fā)企業(yè)的爭(zhēng)搶，被視為北京的 “地王”備選。據(jù)悉，夏家胡同地塊，出讓面積14.4萬平方米，規(guī)劃建筑面積7.66萬平方米，為二類居住用地。地塊掛牌出讓起始總價(jià)為13.1億元，競(jìng) 買保證金為4億元。截至5月24日，該地塊已獲7次網(wǎng)上報(bào)價(jià)至13.52億元。

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院公布的報(bào)告指出，住房供求已經(jīng)失衡，房?jī)r(jià)面臨全面失控。北京科技大學(xué)管理學(xué)院教授趙曉亦稱，本輪“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控”在政府貨幣創(chuàng)新高、政府土地壟斷以及地方政府強(qiáng)大利益驅(qū)使下，再度悲哀地淪為“空調(diào)”。