商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫高熱膨脹?商鋪經(jīng)營狀況不樂觀

今年前11個月,南京商業(yè)地產(chǎn)成交91萬平方米,辦公類房源成交達(dá)到49.8萬平方米,占到商業(yè)地產(chǎn)成交量的55%。2012年全年的商業(yè)地產(chǎn)成交為75萬平方米,今年前11月,南京商業(yè)地產(chǎn)成交量已經(jīng)超去年全年。業(yè)內(nèi)人士表示,相比辦公類房源,商鋪成交則變得相對疲軟。
  
  而記者調(diào)查也發(fā)現(xiàn),雖然目前南京購物中心已經(jīng)進(jìn)入了扎堆交付年,但一些已營業(yè)的購物中心或其他類商業(yè)體經(jīng)營狀況并不樂觀,中央路一家大型購物中心,即使在周末時間,除了餐飲店有人氣外,其他樓層人氣不高。


  
  記者調(diào)查
  
  商鋪經(jīng)營屢現(xiàn)疲軟
  
  中央路這家購物中心,是在2009年開業(yè),當(dāng)時該購物中心是按照高規(guī)格規(guī)劃的,累計投入達(dá)到了3.9億元,并且引進(jìn)了不少時尚的國家大牌,而如今這家商場人氣似乎和其體量并不成正比。這家購物中心一家餐館的一位負(fù)責(zé)人告訴記者,購物中心即使在周末人氣也上不來,比起新街口、山西路或者江寧一些地方,要差了不少。
  
  位于淮海路的某購物中心于11月24日開業(yè),該城一樓二樓五樓為品牌連鎖餐飲,三樓四樓為時尚購物廣場,餐飲+購物的模式,與時尚萊迪、淘淘巷大同小異。記者在風(fēng)尚城的餐飲店看到,人來人往還是有人氣,而三、四層的購物區(qū)記者幾乎看不到顧客的身影,四樓還有一些店鋪正在裝修,尚未開張。一位老板告訴記者,目前剛開業(yè),人比較少,周末人多一點(diǎn),或許過段時間會好一些,而一家餐飲店的工作人員告訴記者,自己店的生意還是不錯的,周一到周四平均每天能有1000多人前來就餐,周末的話數(shù)字能達(dá)到1500人。
  
  淘淘巷和時尚萊迪是新街口小商鋪集中的購物廣場,在這里幾乎可以淘到各種小商品。最開始,這類小商鋪集中的廣場都以物美價廉、時尚潮流的特性深受年輕人的喜愛和追捧,漸漸地,萊迪和淘淘巷的商品也開始變得不再那么親民。常逛淘淘巷的許小姐向記者抱怨,以前淘淘巷的東西要便宜得多,而現(xiàn)在想買到價格優(yōu)惠的商品不是那么容易了,要么是使勁殺價,要么是有什么情況,比如搞活動之類的。
  
  淘淘巷一家經(jīng)營服飾的店主告訴記者,現(xiàn)在生意不好做,電子商務(wù)又發(fā)展迅猛,學(xué)生族這類以前常逛的群體大多都轉(zhuǎn)戰(zhàn)淘寶,你看雙十一雙十二淘寶上賣得熱火朝天,我們這里幾乎沒什么變化,現(xiàn)在來逛的多是些老客。商品價格高的原因是各種支出也在增加,其中最大的就是房租,最開始2007年的時候房租一個月才3000多元,2009年就幾乎漲了一倍,現(xiàn)在幾乎是要過萬了,這還是位置不算太好的價格,不然更貴,老板苦笑道,收租金的才是最賺錢的,我們只是為別人賺錢罷了。記者在淘淘巷看到,前來購物的人還是不少的,而6樓約有三分之一的店鋪是處在關(guān)閉狀態(tài),五樓六樓的顧客,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)少于二樓三樓。
  
  而對于一直有地理優(yōu)勢卻無人問津的新街口盤古亞泰來說,從亞瑪達(dá)電器退出后,其未來已成為了一個謎,可就是這樣的情況下,在新街口中心地帶仍舊規(guī)劃和在建商業(yè)體仍達(dá)到3個以上。
  
  業(yè)內(nèi)聲音
  
  購物中心多數(shù)是保守派
  
  南京問策管理公司的總經(jīng)理蘇曉晴認(rèn)為,南京目前很難找到真正的一線商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,國外的大牌開發(fā)商更是無從談起,整體市場發(fā)展過于保守。
  
  縱觀南京已運(yùn)營的購物中心,可圈可點(diǎn)的項目屈指可數(shù),建立在住宅地產(chǎn)模型之上的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式,已經(jīng)嚴(yán)重影響到了整個市場的發(fā)展進(jìn)程。
  
  一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,在長三角消費(fèi)力發(fā)達(dá)的六個城市的GDP對比中,南京的GDP在六個城市里排倒數(shù)第二名,但是南京的社會零售總額永遠(yuǎn)排在第二名。
  
  南京零售業(yè)對周邊城市的輻射能力之強(qiáng)顯而易見,這樣一個巨大購買力的存在,同樣為南京的商業(yè)市場的發(fā)展提供了非常強(qiáng)大的客觀支撐。但這個消費(fèi)數(shù)據(jù)往往迷惑了商業(yè)地產(chǎn)投資者。
  
  蘇曉晴告訴記者,對于南京而言,不管是20家大型的購物中心,還是200萬平方米的大體量,只要不能成為區(qū)域性商業(yè)中心的購物中心,就必死無疑。
  
  商業(yè)項目不能盲目開發(fā)
  
  記者了解到,“限購令”讓眾多投資者轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn),而業(yè)界普遍的看法是,明年南京的商業(yè)地產(chǎn)成交量可能還會創(chuàng)一個新高。
  
  從今年的商業(yè)地產(chǎn)成交量來看,預(yù)測似乎得到了證實。其中,在江寧板塊,萬達(dá)廣場、金輪星光名座、金輪新都匯和中冶天城等項目成交量處于高位。在下半年,河西板塊憑借新地中心二期6萬平方米寫字樓的開盤,成為成交量較高的板塊。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至11月30日,江寧辦公成交161733平方米,河西辦公成交59112平方米。此外網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2013年河西板塊辦公產(chǎn)品均價20094元/平方米,而江寧則是13056元/平方米。業(yè)內(nèi)人士表示,新的商業(yè)體讓投資者開始追捧,吸引力則來自強(qiáng)大商業(yè)地產(chǎn)品牌號召。但不容忽視的是,商業(yè)地產(chǎn)升值潛力還要看未來經(jīng)營狀況,這才是關(guān)鍵,但多數(shù)投資者似乎都忽視了這個至關(guān)重要的問題,盲目開發(fā)的商業(yè)項目非常普遍。