過去的十年，對于中國老百姓來說，最重要、最揪心的兩個字，非“房子”莫屬。新的十年，人們還要這么過嗎？

11月15日，《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（簡稱《決定》）公布。這一對未來五年和十年的中國有著關(guān)鍵作用的文件，涉及房地產(chǎn)主要是三點：房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，房產(chǎn)稅，以及土地制度改革。

實際上，“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺，推進部門信息共享”和“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”，前者是后者的條件，這兩條都在論述房產(chǎn)稅。而土地改革方面，最關(guān)鍵的語句是“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。

多位專家向騰訊財經(jīng)分析稱，房產(chǎn)稅和土地改革的推進，將打造樓市的長效機制。對于房價的影響，將既不會大幅推高，也不會大幅降低，穩(wěn)定，將是未來房地產(chǎn)市場政策的主旋律。

未來十年，“房子”真的不會像過去十年那樣讓人揪心嗎？

改變土地財政

從房產(chǎn)稅來看，國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所經(jīng)濟學(xué)博士范建軍認(rèn)為，房產(chǎn)稅已經(jīng)被西方成熟的市場經(jīng)濟體系證明為一種成功的方式，從西方的經(jīng)驗來看，房產(chǎn)稅的初衷是為地方政府開辟一個穩(wěn)定、長久的稅收項目。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認(rèn)為，房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源，有助于改變中國地方政府對土地財政的依賴。

而土地財政正被認(rèn)為是過去十年房價飆漲的原因。與房產(chǎn)稅取代土地財政相呼應(yīng)，土地改革提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”，也意味著過去十年的征地模式的終結(jié)。

中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生表示，統(tǒng)一的建設(shè)用地市場背后的含義是很明確的，“就是要改變集體土地先由地方政府征地，再進入市場這個狀態(tài)。”

目前，我國的土地制度是城鄉(xiāng)分割的，城市是國有土地制度，可以在市場交易；但農(nóng)村是集體土地所有制，不能進入市場交易，必須把地賣給地方政府，然后轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀拍苓M入市場交易。但未來的改革方向是打破這種分割，農(nóng)村的集體建設(shè)用地不再需要經(jīng)過地方政府的征地，而是直接入市。

而為了終結(jié)土地財政，除了用房產(chǎn)稅替代，還有配套的財稅改革?！稕Q定》指出，要適度加強中央事權(quán)和支出責(zé)任，即適度減輕地方政府的支出責(zé)任。

仍需較長時間的醞釀

盡管這是很好的改革方向，但改革并不會一蹴而就。

范建軍分析，房產(chǎn)稅法仍是謀劃中的事情，推出需要一個過程。需要前期全國房產(chǎn)信息平臺搭建起來，并且實現(xiàn)信息共享之后，才有實際的操作性，不然很可能和之前重慶等地試點結(jié)果一樣，收不上來。這是基礎(chǔ)工作。

此外，更重要的一點是立法，為房產(chǎn)稅的征收建立法律基礎(chǔ)。長期以來，對于房產(chǎn)稅的一大爭論是，國家在對房產(chǎn)開發(fā)商征收了土地出讓金，即將土地產(chǎn)權(quán)的70年所有權(quán)讓渡之后，這種情況下，是否還能夠再向房屋持有者征收稅收？

范建軍認(rèn)為，房產(chǎn)稅立法需要中央推動，中央先立大框架式的法律，把詳細(xì)的立法權(quán)下放到地方政府?！暗胤秸隙g迎房產(chǎn)稅，但是前期要花大量精力和投入去做，需要中央建立激勵機制?！?

財政部財政科學(xué)研究所所長賈康(微博)近期表示，長期來看，房產(chǎn)稅立法還是非常必要，不過先行先試也十分必要，“在做頂層設(shè)計和積極立法時，允許摸著石頭過河，在肯定上海、重慶試點的前提下，形成某些基本共識后逐漸往前推，未來有條件時，制定相關(guān)法律?！?

同樣，在土地制度改革上，彭文生也認(rèn)為，征地制度在一段時間內(nèi)不會完全改變，“我們會看到單一的政府征地轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的雙軌制，收縮政府征地的范圍，最后的目標(biāo)是同地、同權(quán)、同價。”他預(yù)計2016年前將會出臺一個全國統(tǒng)一的《農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方案》。

政策不會沖擊房價

房產(chǎn)稅的推出，以及建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場，究竟是會推高房價，還是會拉低房價？專家普遍認(rèn)為，二者均不會對房價產(chǎn)生很大影響，更多的起到的是穩(wěn)定作用，而這也是所謂“長效機制”希望達到的效果。

在房產(chǎn)稅討論、并在重慶、上海試點之初，人們普遍認(rèn)為，房產(chǎn)稅是抑制房價的調(diào)控手段。但由于試點的兩個城市力度較小，征收范圍限制，對房價沒有產(chǎn)生很大影響。而很多專家認(rèn)為，寄望通過房產(chǎn)稅來降低房價是不現(xiàn)實的。

清華大學(xué)教授李稻葵(微博)就曾表示，房產(chǎn)稅更多是作為地方財政改革的一個突破口，“指望房產(chǎn)稅解決房價問題是做夢”。地產(chǎn)商人中坤投資董事長黃怒波也表示，房產(chǎn)稅是否抑制房價仍值得探討，房產(chǎn)稅對房產(chǎn)商來說影響不大，因為最終會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。

黃怒波也指出，房產(chǎn)稅出臺是有必要的，但不能指望只靠房產(chǎn)稅就能把房價降下來，最根本的還是要解決土地制度問題。

而此次三中全會提出的“建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場”，在專家看來的確能夠起到平抑房價作用。國家行政學(xué)院教授時紅秀在民生證券牽頭的電話會議上稱，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，這會大大增加土地的供給量，“如果大批量的土地直接入市的，肯定對房價會有個打擊?！?

社科院農(nóng)村經(jīng)濟研究所研究員黨國英則認(rèn)為，在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價，并不會導(dǎo)致土地供應(yīng)突然大幅增加。這就決定房價不會出現(xiàn)因為這一改革出現(xiàn)大的波動。

安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文認(rèn)為，土地價格的核心是級差地租，征地制度的變革使得該地租從地產(chǎn)商重新回到農(nóng)民手里，意即只是將利益在地產(chǎn)商和農(nóng)民手中重新分配，“并不顯著影響房屋銷售價格”。

總體而言，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，“房產(chǎn)稅+土地改革”說明樓市的長效機制正在形成，對之前影響房價上漲的很多基礎(chǔ)都在動搖，隨著政策的落地執(zhí)行，樓市有望回歸平穩(wěn)。

中信證券的報告也說，土地制度改革的表述顯示，未來房地產(chǎn)將“會被當(dāng)做一個正常的行業(yè)”，經(jīng)濟將不再過度依賴房地產(chǎn)行業(yè)，房地產(chǎn)相關(guān)的融資渠道將也會逐步恢復(fù)，中央政府層面的調(diào)控會盡量避免，而改由地方政府自行調(diào)整。

黨國英總結(jié)說，《決定》反映出中央要讓市場發(fā)揮決定性作用，突出包括土地要素在內(nèi)的要素市場的改革精神，有很大進步。（騰訊財經(jīng)