過去的十年,對于中國老百姓來說,最重要、最揪心的兩個字,非“房子”莫屬。新的十年,人們還要這么過嗎?
11月15日,《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(簡稱《決定》)公布。這一對未來五年和十年的中國有著關(guān)鍵作用的文件,涉及房地產(chǎn)主要是三點:房產(chǎn)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,房產(chǎn)稅,以及土地制度改革。
實際上,“建立全社會房產(chǎn)、信用等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)統(tǒng)一平臺,推進部門信息共享”和“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”,前者是后者的條件,這兩條都在論述房產(chǎn)稅。而土地改革方面,最關(guān)鍵的語句是“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”。
多位專家向騰訊財經(jīng)分析稱,房產(chǎn)稅和土地改革的推進,將打造樓市的長效機制。對于房價的影響,將既不會大幅推高,也不會大幅降低,穩(wěn)定,將是未來房地產(chǎn)市場政策的主旋律。
未來十年,“房子”真的不會像過去十年那樣讓人揪心嗎?
改變土地財政
從房產(chǎn)稅來看,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所經(jīng)濟學(xué)博士范建軍認(rèn)為,房產(chǎn)稅已經(jīng)被西方成熟的市場經(jīng)濟體系證明為一種成功的方式,從西方的經(jīng)驗來看,房產(chǎn)稅的初衷是為地方政府開辟一個穩(wěn)定、長久的稅收項目。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉同樣認(rèn)為,房產(chǎn)稅未來是用來取代地方土地出讓金減少后的地方稅源,有助于改變中國地方政府對土地財政的依賴。
而土地財政正被認(rèn)為是過去十年房價飆漲的原因。與房產(chǎn)稅取代土地財政相呼應(yīng),土地改革提出的“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場”,也意味著過去十年的征地模式的終結(jié)。
中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家彭文生表示,統(tǒng)一的建設(shè)用地市場背后的含義是很明確的,“就是要改變集體土地先由地方政府征地,再進入市場這個狀態(tài)。”
目前,我國的土地制度是城鄉(xiāng)分割的,城市是國有土地制度,可以在市場交易;但農(nóng)村是集體土地所有制,不能進入市場交易,必須把地賣給地方政府,然后轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀拍苓M入市場交易。但未來的改革方向是打破這種分割,農(nóng)村的集體建設(shè)用地不再需要經(jīng)過地方政府的征地,而是直接入市。
而為了終結(jié)土地財政,除了用房產(chǎn)稅替代,還有配套的財稅改革?!稕Q定》指出,要適度加強中央事權(quán)和支出責(zé)任,即適度減輕地方政府的支出責(zé)任。
仍需較長時間的醞釀
盡管這是很好的改革方向,但改革并不會一蹴而就。
范建軍分析,房產(chǎn)稅法仍是謀劃中的事情,推出需要一個過程。需要前期全國房產(chǎn)信息平臺搭建起來,并且實現(xiàn)信息共享之后,才有實際的操作性,不然很可能和之前重慶等地試點結(jié)果一樣,收不上來。這是基礎(chǔ)工作。
此外,更重要的一點是立法,為房產(chǎn)稅的征收建立法律基礎(chǔ)。長期以來,對于房產(chǎn)稅的一大爭論是,國家在對房產(chǎn)開發(fā)商征收了土地出讓金,即將土地產(chǎn)權(quán)的70年所有權(quán)讓渡之后,這種情況下,是否還能夠再向房屋持有者征收稅收?
范建軍認(rèn)為,房產(chǎn)稅立法需要中央推動,中央先立大框架式的法律,把詳細(xì)的立法權(quán)下放到地方政府?!暗胤秸隙g迎房產(chǎn)稅,但是前期要花大量精力和投入去做,需要中央建立激勵機制?!?
財政部財政科學(xué)研究所所長賈康(微博)近期表示,長期來看,房產(chǎn)稅立法還是非常必要,不過先行先試也十分必要,“在做頂層設(shè)計和積極立法時,允許摸著石頭過河,在肯定上海、重慶試點的前提下,形成某些基本共識后逐漸往前推,未來有條件時,制定相關(guān)法律?!?
同樣,在土地制度改革上,彭文生也認(rèn)為,征地制度在一段時間內(nèi)不會完全改變,“我們會看到單一的政府征地轉(zhuǎn)讓,轉(zhuǎn)為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的雙軌制,收縮政府征地的范圍,最后的目標(biāo)是同地、同權(quán)、同價。”他預(yù)計2016年前將會出臺一個全國統(tǒng)一的《農(nóng)村集體經(jīng)營建設(shè)用地流轉(zhuǎn)方案》。
政策不會沖擊房價
房產(chǎn)稅的推出,以及建設(shè)城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地市場,究竟是會推高房價,還是會拉低房價?專家普遍認(rèn)為,二者均不會對房價產(chǎn)生很大影響,更多的起到的是穩(wěn)定作用,而這也是所謂“長效機制”希望達到的效果。
在房產(chǎn)稅討論、并在重慶、上海試點之初,人們普遍認(rèn)為,房產(chǎn)稅是抑制房價的調(diào)控手段。但由于試點的兩個城市力度較小,征收范圍限制,對房價沒有產(chǎn)生很大影響。而很多專家認(rèn)為,寄望通過房產(chǎn)稅來降低房價是不現(xiàn)實的。
清華大學(xué)教授李稻葵(微博)就曾表示,房產(chǎn)稅更多是作為地方財政改革的一個突破口,“指望房產(chǎn)稅解決房價問題是做夢”。地產(chǎn)商人中坤投資董事長黃怒波也表示,房產(chǎn)稅是否抑制房價仍值得探討,房產(chǎn)稅對房產(chǎn)商來說影響不大,因為最終會轉(zhuǎn)嫁到消費者身上。
黃怒波也指出,房產(chǎn)稅出臺是有必要的,但不能指望只靠房產(chǎn)稅就能把房價降下來,最根本的還是要解決土地制度問題。
而此次三中全會提出的“建設(shè)統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場”,在專家看來的確能夠起到平抑房價作用。國家行政學(xué)院教授時紅秀在民生證券牽頭的電話會議上稱,城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,這會大大增加土地的供給量,“如果大批量的土地直接入市的,肯定對房價會有個打擊?!?
社科院農(nóng)村經(jīng)濟研究所研究員黨國英則認(rèn)為,在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價,并不會導(dǎo)致土地供應(yīng)突然大幅增加。這就決定房價不會出現(xiàn)因為這一改革出現(xiàn)大的波動。
安信證券首席經(jīng)濟學(xué)家高善文認(rèn)為,土地價格的核心是級差地租,征地制度的變革使得該地租從地產(chǎn)商重新回到農(nóng)民手里,意即只是將利益在地產(chǎn)商和農(nóng)民手中重新分配,“并不顯著影響房屋銷售價格”。
總體而言,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,“房產(chǎn)稅+土地改革”說明樓市的長效機制正在形成,對之前影響房價上漲的很多基礎(chǔ)都在動搖,隨著政策的落地執(zhí)行,樓市有望回歸平穩(wěn)。
中信證券的報告也說,土地制度改革的表述顯示,未來房地產(chǎn)將“會被當(dāng)做一個正常的行業(yè)”,經(jīng)濟將不再過度依賴房地產(chǎn)行業(yè),房地產(chǎn)相關(guān)的融資渠道將也會逐步恢復(fù),中央政府層面的調(diào)控會盡量避免,而改由地方政府自行調(diào)整。
黨國英總結(jié)說,《決定》反映出中央要讓市場發(fā)揮決定性作用,突出包括土地要素在內(nèi)的要素市場的改革精神,有很大進步。(騰訊財經(jīng)