自上海自貿區(qū)成立以來，當?shù)卮缤链缃鸬默F(xiàn)象愈發(fā)明顯。據世邦魏理仕研究部最新統(tǒng)計數(shù)據顯示，在2013年7、8月份，外高橋寫字樓平均租金報價僅為每日2元/平方米，但截至2013年底租金報價最高飆升到每日9元/平方米，空置率也從此前的30%降到8%。
事實上，自2013年9月以來，自貿區(qū)寫字樓租金就開始上漲，尤其是在9月底自貿易區(qū)掛牌前后及“十一”后，出現(xiàn)了兩次租金大幅上漲，甚至出現(xiàn)月內租金翻倍的現(xiàn)象。截至目前，自貿區(qū)部分寫字樓租金漲幅已經超過500%。
“原來自貿區(qū)內有一部分寫字樓因出租情況欠佳被改成了酒店，而現(xiàn)在這部分酒店又重新改為寫字樓對外出租?！弊蛉眨?月6日），國際地產服務機構戴德梁行的一位負責商業(yè)地產租賃的主管向 《每日經濟新聞(微博)》記者介紹說，物業(yè)用途的改變，代表著當?shù)匚飿I(yè)市場前景格局的重大轉變，寫字樓無疑成為自貿區(qū)受益最多的一種物業(yè)。
租金水平超過市中心
緊靠海岸線的上海自貿區(qū)寫字樓的租金價格，已經可以與上海市中心商務區(qū)的價格相媲美。數(shù)據顯示，截至2013年三季度，上海自貿區(qū)寫字樓租金剛剛超過漕河涇開發(fā)區(qū)；到了四季度，就已把四川北路這樣的優(yōu)質板塊甩到后面，逼近虹橋商務區(qū)。
高力國際昨日發(fā)布的數(shù)據顯示，截至2013年底，上海核心商務區(qū)的甲級寫字樓平均租金為每日8.9元/平方米。
世邦魏理仕研究部統(tǒng)計，外高橋保稅區(qū)內目前最貴的寫字樓，湯臣國際貿易大廈的報價，已從成立前（2013年8月）的每日3元/平方米，上漲至每日9元/平方米，4個月漲幅達200%，租金價格直逼市中心地段。該地區(qū)另一寫字樓——外高橋大廈2013年8月至2013年底的租金漲幅更為驚人，其租金報價從每日1.3元/平方米，飆到每日8元/平方米，漲幅高達515%。
德融地產分析師錢寧羅告訴《每日經濟新聞》記者，受自貿區(qū)概念影響，加上區(qū)域內寫字樓供應嚴重不足，導致整個外高橋地區(qū)的寫字樓租金價格出現(xiàn)暴漲，“當?shù)貙懽謽遣粌H供應量小，而且都是老房子”。
世邦魏理仕研究部統(tǒng)計數(shù)據顯示，目前外高橋保稅區(qū)內，品質達到或接近乙級并對外出租的商業(yè)寫字樓總存量約40萬平方米。其中，樓齡在10年以上的占總量的56%，基本沒有樓齡在5年以內的寫字樓。
世邦魏理仕指出，由于現(xiàn)階段咨詢寫字樓房源的客戶數(shù)成倍增長，自貿區(qū)的個別寫字樓業(yè)主已停用中介服務，自行接待上門咨詢的客戶，如寶鋼浦東國貿大廈、湯臣國際貿易大廈、三聯(lián)大廈等已基本滿租，有的甚至已停止對外報價。
世邦魏理仕環(huán)球研究部董事謝晨認為，上海自貿區(qū)的設立，令區(qū)內寫字樓價值迅速被重新定義。但目前推高寫字樓租金和售價的需求中，有很大比例是來自搶注的中小型民營企業(yè)。這些企業(yè)往往存在需求面積小 （僅供企業(yè)注冊使用）、注冊在區(qū)內、業(yè)務在區(qū)外的特征，且短期內不存在往區(qū)內派駐大量人員直接開展業(yè)務的實際辦公需求。
辦公用地成緊缺地種
記者了解到，上海自貿區(qū)自掛牌以來，已吸引大量企業(yè)入駐。截至2013年12月31日，自貿區(qū)內新設內資企業(yè)共3405戶 （含分支機構21戶），注冊資本（金）總額685.86億元人民幣；新設外商投資企業(yè)228戶（含分支機構5戶），投資總額13.38億美元，注冊資本總額9.8億美元。
有機構人士認為，隨著大部分企業(yè)入駐上海自貿區(qū)，辦公用地將成為最緊缺的土地種類，但對于大部分土地性質為工業(yè)用地的上海自貿區(qū)而言，土地性質轉變是不可避免的。
一位不愿具名的人士稱，自貿區(qū)寫字樓集中地外高橋，有望成為自貿區(qū)內土地轉性的首個試點區(qū)域，該區(qū)域的部分工業(yè)用地有望轉成商業(yè)辦公性質。
事實上，外高橋在2013年8月30日公布的定增預案中，已經顯示土地性質轉變的端倪。外高橋定增預案顯示，在其對上海自貿區(qū)一期5大平臺30個子項目的規(guī)劃中，跨國公司地區(qū)總部平臺中的四個項目，既然為公司總部應當用于辦公，而外高橋為該四個項目安排的地址，除卡爾蔡司項目外，均為倉庫用地。
有業(yè)內人士分析認為，“倉庫改造成辦公樓還可能，但住宅和商業(yè)地產，不會是區(qū)內重點關照的對象。政府還是非常謹慎的，臨港現(xiàn)在也不隨便接受投資，只有定制好的項目被認可?！?