“商業(yè)綜合體”，是將城市中商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等城市生活空間的三項(xiàng)以上功能進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互裨益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率、復(fù)雜而統(tǒng)一的綜合體。而商業(yè)體為商業(yè)綜合體的一部分，是商業(yè)綜合體底層的商業(yè)部分（第一至四層或六層）。商業(yè)體分為住宅底層商業(yè)，百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商業(yè)，寫(xiě)字樓、商務(wù)樓商業(yè)等。廣州市常見(jiàn)的商業(yè)體有住宅底層商業(yè)，如華林國(guó)際E館、新大新百貨，駿田廣場(chǎng)等；百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商業(yè)，如美林國(guó)際飾品中心；寫(xiě)字樓、商務(wù)樓商業(yè)，如太古匯、白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)等。

在這里我們主要淺析住宅底商、百貨商場(chǎng)購(gòu)物中心商業(yè)，寫(xiě)字樓、商務(wù)樓商業(yè)這些類(lèi)型的商業(yè)體的評(píng)估。

一、評(píng)估商業(yè)體要了解商業(yè)體特點(diǎn)

商業(yè)體的特點(diǎn)有：1、收益性；2、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多；3、出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多，產(chǎn)權(quán)分散；4、裝修高檔且復(fù)雜；5、垂直空間價(jià)值衰減性明顯；

二、了解影響商業(yè)體價(jià)格的區(qū)域因素

影響商業(yè)體價(jià)格的區(qū)域因素有：區(qū)位繁華程度、交通條件、臨街狀況、樓層、周邊配套等。

1、區(qū)位繁華程度，影響商業(yè)體價(jià)格的首要因素是項(xiàng)目所處地段的繁華程度，繁華程度越高，商業(yè)體的價(jià)值就越高；對(duì)于商業(yè)體，由于商鋪都處于同一棟樓，就得確定商業(yè)體位于商業(yè)區(qū)的具體位置，因?yàn)樵谕簧虡I(yè)區(qū)中主道上的商業(yè)體比側(cè)道上或其他位置的商業(yè)體的價(jià)值要高得多。例如中華廣場(chǎng)，位于商場(chǎng)主入口的商業(yè)租金為1700元/平方米，而位于商場(chǎng)側(cè)門(mén)入口的租金約1300元/平方米。

中華廣場(chǎng)外景

2、交通條件，交通的通達(dá)度對(duì)商業(yè)體的價(jià)格具有很大的影響。道路交通條件的改善可以給沿途商業(yè)帶來(lái)巨大的人流量，集中的人流量對(duì)商業(yè)體是很重要的。

3、臨街狀況，評(píng)估商業(yè)體時(shí)，臨街商業(yè)物業(yè)的價(jià)格比內(nèi)街的物業(yè)要高得多。

4、樓層，通常情況下位于首層的商業(yè)體的價(jià)值要高于其他樓層的商業(yè)體，一般來(lái)說(shuō)，首層商業(yè)用房與二層商業(yè)用房的價(jià)格相差比較大，二層商業(yè)用房與其他樓層的商業(yè)用房的價(jià)值相差不大。根據(jù)估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)體二層商業(yè)用房的價(jià)格為首層價(jià)格的60%-70%，三層為首層的40%-50%。然而對(duì)于一些社區(qū)內(nèi)的商鋪，二層價(jià)格可能只是底層的35%-50%，二層與三層可能相差20%左右。

5、周邊配套，通常情況下周邊配套完善的商業(yè)體，其價(jià)值也比較高。

三、了解影響商業(yè)體價(jià)格的主要實(shí)物狀況因素

影響商業(yè)體價(jià)格的主要實(shí)物狀況因素：建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局、凈高、面積、設(shè)施設(shè)備等。

1、建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局，商業(yè)體自身的建筑品質(zhì)包括建筑結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施，建筑平面或者空間利用的難易、可改造程度、外觀以及建筑物臨街門(mén)面寬窄。另外對(duì)于商業(yè)體評(píng)估還要考慮其內(nèi)部格局是否有利于柜臺(tái)、貨架等的布置和購(gòu)物人流的組織也對(duì)商業(yè)體的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生影響。

2、凈高，商業(yè)體的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)；凈高超過(guò)合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無(wú)助于房地產(chǎn)價(jià)值提高。

3、面積，根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異，對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積要求不同，商業(yè)用房所需的經(jīng)營(yíng)面積會(huì)存在較大的差異。

4、設(shè)備設(shè)施，設(shè)備設(shè)施越完善的商業(yè)體，價(jià)值就越高。例如扶手梯越多的商業(yè)體，樓層價(jià)值的差距將大大縮小。

四、選好技術(shù)路線(xiàn)及合適的估價(jià)方法

商業(yè)體評(píng)估一般是一至三或六層的商業(yè)物業(yè)，評(píng)估這種物業(yè)首先應(yīng)詳細(xì)了解不同樓層的商業(yè)業(yè)態(tài)，經(jīng)營(yíng)方式、類(lèi)型、收入水平差異等，其次是了解同層商業(yè)體的鋪面分布格局，最后根據(jù)不同樓層的具體情況、交易實(shí)例、潛在租金及其經(jīng)營(yíng)費(fèi)用測(cè)算而選擇估價(jià)的方法，一般可采用收益法、比較法。

五、評(píng)估實(shí)例

實(shí)例A：華林國(guó)際E館

項(xiàng)目位置：廣州市荔灣區(qū)康王中路352號(hào)華林國(guó)際E館

華林國(guó)際地處西關(guān)福地 - 廣州城西側(cè)，老荔灣匯聚廣州2200多年歷史文化，早在清朝康熙年間，南來(lái)北往的客人就在華林玉器街自由做著各種有關(guān)玉器的生意。連綿500米的華林玉器街，聚集了廣州八成以上的玉器商，囊括了廣州玉器交易總量的90%以上。華林玉器街、源勝陶瓷玉石工藝街聞名于世，華林國(guó)際擁有廣州文化名城核心區(qū)域的獨(dú)特文化資源優(yōu)勢(shì)、四百多年的天賦商脈、有著濃厚的傳統(tǒng)商業(yè)氛圍。

華林國(guó)際是由南馳集團(tuán)投資開(kāi)發(fā)，由A、B、C、D、E館共五座商業(yè)綜合體組成，約建成于2006年，總建筑面積為18萬(wàn)平方米。其中，E館是最新的一個(gè)館，其所在的樓宇為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)22層，配備2部扶手電梯，2部客體，1部客體，目前只有客體及貨梯到達(dá)三、四樓。

根據(jù)調(diào)查，華林國(guó)際E館首層至第四層為商業(yè)，第五層及其以上為住宅，其中首層經(jīng)營(yíng)翡翠、黃金、珠寶、沉香，第二層經(jīng)營(yíng)寶石、瑪瑙、蜜蠟、水晶、銀飾，第三層現(xiàn)未裝修，空置，準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)工藝品及其相關(guān)配套，第四層現(xiàn)未裝修，空置，準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)銀行、餐飲、檢測(cè)中心等配套。目前華林國(guó)際E館首、二層商鋪正在招商，只出租不出售。其中首層商鋪層高5.9米，面積10-120平方米，首層平均租金1100元/平方米/月。首層臨街臨門(mén)口的位置租金約1580元/平方米/月，臨扶手梯位置商鋪?zhàn)饨鸺s1500-1520元/平方米/月，內(nèi)鋪?zhàn)饨鸺s900-1300元/平方米/月，租期都為3-5年，租金每年遞增10%。二層商鋪層高4.7米，面積15-50平方米，平均租金均價(jià)550元/平方米/月，其中扶手梯位置的租金約580元/平方米/月，其他位置400-550元/平方米/月，管理費(fèi)為38元/平方米/月。三層和四層暫時(shí)未招商。根據(jù)調(diào)查位于康王中路的藍(lán)灣國(guó)際珠寶交易廣場(chǎng)，有兩部扶手電梯到三、四樓，三層的租金約250-350元/平方米/月，四層的租金約120-180元/平方米/月，管理費(fèi)為30元/平方米/月。另項(xiàng)目位于上下九步行街商圈，周邊商鋪出售得比較少，但是價(jià)格相對(duì)比較高，康王中路面積約6-15平方米的臨街小鋪的售價(jià)約18-25萬(wàn)/平方米。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)合物業(yè)的商業(yè)氛圍，交通狀況、裝修等方面的因素，確定華林國(guó)際E館的評(píng)估參考價(jià)如下：

實(shí)例B、美林國(guó)際飾品中心

美林國(guó)際飾品中心位于廣州市黃埔大道東663號(hào)，由美林基業(yè)集團(tuán)開(kāi)發(fā)的，其位于天河區(qū)成熟商圈（廣交會(huì)商圈、廣州家居產(chǎn)業(yè)園區(qū)），為地鐵上蓋物業(yè)，項(xiàng)目所處位置交通便利、物流通暢、環(huán)境現(xiàn)代，成為家居飾品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。

根據(jù)調(diào)查，美林國(guó)際飾品中心為一棟鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)三層的商業(yè)體，總面積約30萬(wàn)平方米，首層主要經(jīng)營(yíng)樹(shù)脂，陶瓷、水晶、玻璃、金屬、木雕，花藝等，二層主要經(jīng)營(yíng)畫(huà)廊、框藝、燈飾、紡織飾品、地毯、宗教用品等；第三層經(jīng)營(yíng)國(guó)際館、燈飾、燈藝館；天面為工作室。現(xiàn)首層至第三層均已裝修，每層配備2部觀光梯，10部手扶梯，3部客體，5部貨梯，配套設(shè)施較完善。

根據(jù)調(diào)查，美林國(guó)際飾品中心首層平均租金為110元，二層租60元，三樓租40元/平方米，管理費(fèi)約38元，首層出租率約為50%，第二層出租率約35%，第三層出租率約95%。周邊匯彩路首層50平方米的臨街小商鋪售價(jià)約30000元/平方米，二樓售價(jià)約15000-17000元/平方米。

根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)合物業(yè)的商業(yè)氛圍，交通狀況、裝修等方面的因素，確定美林國(guó)際飾品中心的評(píng)估參考價(jià)如下：

六、總結(jié)

根據(jù)以上商業(yè)體評(píng)估的淺析可知，商業(yè)體評(píng)估不能簡(jiǎn)單的根據(jù)租售比，樓層修正系數(shù)評(píng)估出商業(yè)體的價(jià)值。在很多情況下商業(yè)體的租售比，樓層修正系數(shù)等相關(guān)的系數(shù)并不是統(tǒng)一的，是不能一概而論的。在評(píng)估過(guò)程當(dāng)中我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)商業(yè)體的收益性、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多等特點(diǎn)，商業(yè)體價(jià)格影響的區(qū)域因素，實(shí)物因素等來(lái)考慮商業(yè)體的價(jià)格，再根據(jù)商業(yè)的交易實(shí)例，潛在租金以及經(jīng)營(yíng)費(fèi)用選用市場(chǎng)法、收益法測(cè)算出商業(yè)體的最終價(jià)值。