人們耳熟能詳?shù)慕?jīng)濟(jì)適用房和廉租房這兩個(gè)名詞，將逐漸退出南京的住房市場(chǎng)。今后，買(mǎi)不起商品房的市民可以購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房，即由政府和市民各出一半的錢(qián)買(mǎi)下來(lái)的房子；而公租房與廉租房正式并軌后，統(tǒng)一變更名稱(chēng)為公租房?，F(xiàn)代快報(bào)記者昨天了解到，南京市政府近日出臺(tái)了《南京市保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理辦法（試行）》、《南京市公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行實(shí)施細(xì)則》、《南京市公共租賃住房管理辦法》等一攬子政策，都將于今年7月1日起施行。

名詞解釋

什么叫共有產(chǎn)權(quán)房？

保障對(duì)象與政府共同擁有產(chǎn)權(quán)的房子

辦法所稱(chēng)的共有產(chǎn)權(quán)保障房是指保障對(duì)象按出資金額比例與政府委托部門(mén)或機(jī)構(gòu)按份擁有產(chǎn)權(quán)的保障性住房。而保障對(duì)象，是指江南六區(qū)范圍內(nèi)，家庭收入、財(cái)產(chǎn)、車(chē)輛、住房狀況等符合特定條件的家庭。

共有產(chǎn)權(quán)保障房房源包括政府委托建設(shè)的保障性住房、在普通商品住房項(xiàng)目中配建的保障性住房及政府收購(gòu)的用于住房保障的普通商品住房。這類(lèi)房子的套型以中小戶(hù)型為主，單套建筑面積原則上不超過(guò)90平方米。供應(yīng)給低收入住房困難家庭的套型按人口分配，其中1人戶(hù)45 ㎡左右，2人戶(hù)55 ㎡左右，3人及以上戶(hù)65 ㎡左右。

玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)、棲霞區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)（以下稱(chēng)江南六區(qū)）范圍內(nèi)保障性住房共有產(chǎn)權(quán)管理適用本辦法。同時(shí)要求，江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)應(yīng)參照本辦法制定本轄區(qū)共有產(chǎn)權(quán)保障房管理實(shí)施細(xì)則。

政策解讀

4類(lèi)人群可以買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房

哪些人可以買(mǎi)？符合下列條件之一的，可以按規(guī)定申購(gòu)一套共有產(chǎn)權(quán)保障房：

（一）城市低收入、中等偏下收入住房困難家庭（以下稱(chēng)“中低收入家庭”）申請(qǐng)共有產(chǎn)權(quán)保障房，應(yīng)當(dāng)同時(shí)具備下列條件：

1.具有江南六區(qū)戶(hù)籍滿(mǎn)5年的城鎮(zhèn)居民； 2.家庭人均月可支配收入在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下； 3.人均住房建筑面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下； 4.家庭人均財(cái)產(chǎn)在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下； 5.家庭擁有車(chē)輛情況在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以下。 （相關(guān)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)會(huì)適時(shí)向社會(huì)公布）

需要說(shuō)明的是，當(dāng)多個(gè)家庭共同居住同一住房且其中有兩個(gè)及以上家庭符合申購(gòu)條件時(shí)，若一個(gè)家庭申購(gòu)后，其他家庭的住房面積超過(guò)本市的保障標(biāo)準(zhǔn)，家庭之間應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定一個(gè)家庭申購(gòu)。

（二）具有江南六區(qū)戶(hù)籍且在本市無(wú)房屋權(quán)屬登記、交易記錄的城鎮(zhèn)居民無(wú)房家庭。

（三）具有江南六區(qū)戶(hù)籍且在本市無(wú)房屋權(quán)屬登記、交易記錄，簽訂勞動(dòng)合同且連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)2年及以上，全日制院校本科及以上學(xué)歷、畢業(yè)未滿(mǎn)5年的新就業(yè)人員。

（四）經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難家庭。

除規(guī)定哪些人能買(mǎi)外，辦法還明確，有下列情況之一的家庭或個(gè)人，不得申購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)保障房：

（一）在本市已經(jīng)領(lǐng)取征收拆遷安置補(bǔ)償款5年以?xún)?nèi)的；

（二）戶(hù)籍為通過(guò)購(gòu)買(mǎi)住房方式遷入本市的；

（三）正在享受住房保障政策的；

（四）市政府規(guī)定的其他情形。

這4種情況不能買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)房

明確商品房小區(qū)中配建保障房比例

對(duì)部分可建住宅建筑面積在5萬(wàn)平方米以上的用地出讓時(shí)，可在土地出讓合同中約定配建不低于5%的保障性住房。

騙購(gòu)共有產(chǎn)權(quán)房將被追責(zé)，并記入誠(chéng)信檔案

符合條件的怎么買(mǎi)?

可采用公開(kāi)抽簽或搖號(hào)方式確定

光符合條件還不行，根據(jù)辦法，共有產(chǎn)權(quán)保障房供應(yīng)實(shí)行申請(qǐng)、審核、公示和輪候制度。每批次共有產(chǎn)權(quán)保障房竣工、驗(yàn)收合格后，市住保辦和區(qū)住房保障部門(mén)應(yīng)及時(shí)組織安排輪候家庭和個(gè)人選房，購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障房的先后順序，由市、區(qū)住保辦根據(jù)輪候家庭和個(gè)人申請(qǐng)登記順序，結(jié)合實(shí)際收入水平、住房困難程度等因素分類(lèi)確定，也可采用公開(kāi)抽簽或搖號(hào)方式確定。

出資比例是多少？

三個(gè)檔次：50%、70%、80%

辦法中明確，保障對(duì)象持有共有產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)份額根據(jù)其經(jīng)濟(jì)狀況、房?jī)r(jià)水平等因素確定，但不得低于50%。具體來(lái)說(shuō)，保障對(duì)象可分次購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障房產(chǎn)權(quán)份額。首次購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)份額，城市低收入住房困難家庭不得低于50%，城市中等偏下收入住房困難家庭不得低于70%，其他保障對(duì)象不得低于80%。

價(jià)格怎么定？

略低于周邊商品房?jī)r(jià)格，動(dòng)態(tài)調(diào)整

具備買(mǎi)房條件的市民更關(guān)心共有產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格。辦法規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)保障房供應(yīng)價(jià)格實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，由市物價(jià)部門(mén)按照略低于周邊同品質(zhì)、同類(lèi)型普通商品住房實(shí)際成交價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)核定，并向社會(huì)公示。

購(gòu)買(mǎi)共有產(chǎn)權(quán)保障房可以按照規(guī)定申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金，公積金管理部門(mén)應(yīng)優(yōu)先辦理。

今后可以賣(mài)嗎？

自購(gòu)房發(fā)票記載時(shí)間5年后可交易

對(duì)一些家庭來(lái)說(shuō)，共有產(chǎn)權(quán)房?jī)H是困難時(shí)期的過(guò)渡，未來(lái)仍存在重新買(mǎi)房的問(wèn)題。那么，共有產(chǎn)權(quán)房啥時(shí)可以上市交易？

辦法規(guī)定，保障對(duì)象取得完全產(chǎn)權(quán)份額前，共有產(chǎn)權(quán)保障房不得擅自用于出租經(jīng)營(yíng)，不得改變房屋用途，個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分抵押需經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意。自購(gòu)房發(fā)票記載時(shí)間5年后，經(jīng)共有產(chǎn)權(quán)人同意，共有產(chǎn)權(quán)保障房可上市交易，交易價(jià)格按屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)執(zhí)行。這個(gè)規(guī)定明顯比擬定稿門(mén)檻更低。去年南京出臺(tái)的擬定稿規(guī)定，保障對(duì)象必須買(mǎi)下全部產(chǎn)權(quán)才能上市交易?，F(xiàn)在則意味著，哪怕只有50%的產(chǎn)權(quán)，也可以上市交易了。

取得的房屋價(jià)款扣除原房款后，剩余房款按產(chǎn)權(quán)份額比例分割。除按規(guī)定應(yīng)上繳的收益外，公有產(chǎn)權(quán)人取得的房款專(zhuān)項(xiàng)用于共有產(chǎn)權(quán)保障房建設(shè)、管理、購(gòu)買(mǎi)等相關(guān)支出。據(jù)悉，共有產(chǎn)權(quán)保障房上市交易產(chǎn)生的差價(jià)收益處置辦法另行制定。

另外，自首次購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)5年內(nèi)，保障對(duì)象可根據(jù)自身需求，分次繼續(xù)按原購(gòu)買(mǎi)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)剩余產(chǎn)權(quán)份額；5年后購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格根據(jù)屆時(shí)市場(chǎng)價(jià)評(píng)估確定。

需要注意的是，保障對(duì)象使用共有產(chǎn)權(quán)保障房期間購(gòu)買(mǎi)其他住房的，應(yīng)先取得共有產(chǎn)權(quán)保障房完全產(chǎn)權(quán)，或按照約定退出。

物業(yè)費(fèi)怎么交？

保障對(duì)象全額繳納物業(yè)管理費(fèi)

占有50% 的產(chǎn)權(quán)，是不是可以只交一半的物業(yè)費(fèi)？辦法明確，保障對(duì)象應(yīng)繳納共有產(chǎn)權(quán)保障房個(gè)人產(chǎn)權(quán)部分契稅；按照誰(shuí)使用誰(shuí)承擔(dān)的原則，保障對(duì)象全額繳納房屋完全產(chǎn)權(quán)建筑面積應(yīng)付的專(zhuān)項(xiàng)維修基金和物業(yè)管理費(fèi)用。

在《南京市公共租賃住房和廉租住房并軌運(yùn)行實(shí)施細(xì)則》中，規(guī)定江南六區(qū)范圍內(nèi)的公租房和廉租房將并軌運(yùn)行，并軌后統(tǒng)稱(chēng)為公租房。并軌后的公租房，將分為住宅和宿舍兩類(lèi)，并面向不同的人群?！赌暇┦泄沧赓U住房管理辦法》中對(duì)公租房的配租方式、租金、退出機(jī)制有詳細(xì)規(guī)定。

廉租房將納入公租房管理

在并軌后，公租房和原廉租房保障對(duì)象統(tǒng)一納入公租房保障范圍，實(shí)行統(tǒng)一受理申請(qǐng)和聯(lián)動(dòng)審核。細(xì)則實(shí)施前已配租入住的公租房和原廉租房，租金標(biāo)準(zhǔn)、收取方式等按原政策執(zhí)行；原租賃合同期滿(mǎn)后，按照新規(guī)執(zhí)行。

今后，南京的公租房分住宅和宿舍兩類(lèi)。住宅套型以中小戶(hù)型為主，單套建筑面積原則上控制在60平方米以下，供應(yīng)人才類(lèi)的保障對(duì)象單套面積可適當(dāng)放寬。各類(lèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、功能平臺(tái)、外來(lái)務(wù)工人員集中的大型企業(yè)、新就業(yè)人員較多的高等院校、科研院所等單位，在符合城市規(guī)劃規(guī)定用途前提下，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，可以利用自有土地新建、改建、擴(kuò)建公租房，或者改造現(xiàn)有閑置房屋作為公租房，所需資金由建設(shè)單位自主籌集。同時(shí)，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與公租房投資和建設(shè)。

租金有不同檔次

公租房保障包括租賃補(bǔ)貼發(fā)放和實(shí)物配租兩種方式。租賃補(bǔ)貼發(fā)放對(duì)象為符合規(guī)定條件、在市場(chǎng)上自行租賃住房的低收入住房困難家庭。實(shí)物配租對(duì)象為符合規(guī)定條件的中低收入住房困難家庭、新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員以及經(jīng)市政府認(rèn)定的其他住房困難人員。

公租房的租金如何界定呢？據(jù)了解，公租房租金（含物業(yè)管理費(fèi)）統(tǒng)一按照建筑面積收取。低保、低收入家庭分別繳納標(biāo)準(zhǔn)租金的10%、20%。城市中等偏下收入家庭租金實(shí)行租補(bǔ)分離，承租家庭足額交納租金后，由住房保障部門(mén)會(huì)同財(cái)政部門(mén)給予其租金標(biāo)準(zhǔn)的50%補(bǔ)貼。新就業(yè)人員、外來(lái)務(wù)工人員、經(jīng)市政府認(rèn)定的各類(lèi)人才及其他經(jīng)市政府認(rèn)定住房困難人員按照標(biāo)準(zhǔn)租金的70%交納。非政府投資建設(shè)的公租房實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，租金標(biāo)準(zhǔn)按照略低于同地段、同類(lèi)型普通商品住房市場(chǎng)租金水平核定。

公租房的退出一直是難題，此次文件中對(duì)退出機(jī)制有詳細(xì)的規(guī)定。有困難的可延長(zhǎng)6個(gè)月，騙租將嚴(yán)懲。