國五條推高購房成本
今年3月,國五條細則出臺,20%的交易稅使得二手房市場受到限制。緊隨其后,北京市住建委開始嚴格控制房地產(chǎn)預售證的審批速度和節(jié)奏,“限價令”應(yīng)聲落地。
在國五條和即將擴圍的房產(chǎn)稅的嚴格限購限貸背景下,購房者的心態(tài)也發(fā)生了變化。很多改善型置業(yè)客戶紛紛選擇“一步到位”進行置業(yè),而具有空間舒適度、能滿足幾代同堂居住需求的大平層產(chǎn)品成為越來越多終極置業(yè)者的首選。
業(yè)內(nèi)人士提醒,選擇大平層產(chǎn)品,不僅要關(guān)注區(qū)域、地段、配套等,還應(yīng)注意房子空間尺度感、功能區(qū)域的配置等,是否能夠最大程度滿足幾代同堂大家庭的居住需求。
新房供應(yīng)收緊
繼4月以來北京市住建委對房地產(chǎn)預售證審批從嚴后,北京“限價令”近日再度升級:已經(jīng)通過北京住建委審批的預售證,還需要新添一道“關(guān)卡”——提交至市長辦公室,由分管副市長陳剛親自過目,審批劃鉤后才能最終確定能否給批。
“國五條”政策下的限價令,要求新房預售價一不能明顯高于上一期項目售價,二不能高于周邊二手房價,三不能超過上月銷售平均價格?,F(xiàn)在,又在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加碼預售證審批環(huán)節(jié),充分顯示出地方政府遏制高房價的態(tài)度和決心。
然而,這一政策卻引起了業(yè)內(nèi)不少人士的擔憂。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭分析認為,由于價格管制嚴格,項目入市有一定困難。盡管最近兩周新建期房市場供應(yīng)有小幅回升,但供給缺口卻依然存在。
根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部數(shù)據(jù)顯示,截至5月5日,北京新建商品住宅庫存再次刷新紀錄,下跌至60869套,而目前的消化速度日均約為230套房源。如果供應(yīng)不能及時補足,庫存有望跌破60000套。
“限價令”使得樓市供應(yīng)受到一定影響,而已經(jīng)實施近三年的限購政策又在很大程度上壓制了部分購房需求,京城樓市在“兩限”令下面臨重壓。
購房成本驟增
事實上,國五條細則出臺最引人注目的,也被認為最嚴厲的,是出售住房計征20%個人所得稅。
以一套5年前購買時總價50萬元、目前售價200萬元的普通二手房計算,此前按全額1%征稅,需繳個稅2萬元,新政后按差額的20%計算,需繳個稅30萬元,增加28萬元,相當于房屋成交價的14%。
由于這一政策規(guī)定涉及面很大,與很多人切身利益相關(guān),引起不少換房族的擔憂。北京偉業(yè)我愛我家認為,二手房交易的個稅征收,由交易總額的1%, 調(diào)整為按差額的20%征收,對于部分房價上漲過快的城市或地區(qū),對于首付30%的客戶而言,相當于首付款成數(shù)升至45%。這還未計算營業(yè)稅、契稅等仍要繳 納的稅種,可以說這一新政極大提高了首次置業(yè)和“賣一買一”的改善型人群購房成本。
中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認為,這一政策嚴格實施后,二手房市場購房需求和業(yè)主的售房意愿都會受到影響,成交量會明顯下滑。
根據(jù)北京住建委公示的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,北京市4月份二手住宅網(wǎng)簽總量為5212套,環(huán)比3月份大幅下跌88%,與去年同期的網(wǎng)簽量相比也下降47.8%。北京二手住宅網(wǎng)簽量創(chuàng)近18個月來新低,市場相對冷清。
“一步到位”置業(yè)成趨勢
在樓市“限購”基調(diào)未變、國五條新政加碼背景下,第二套房購房資格越來越嚴、購房成本越來越高。在這種情況下,無論剛需還是改善型置業(yè),一步到位的需求越來越多。
業(yè)內(nèi)專家分析認為,住宅投資風險升級,換房成本也大大增加,之前買一套小戶型暫時過渡的做法,非但不會為換第二套房節(jié)省投資,反而可能會成為阻力。一步到位置業(yè),將成為未來房地產(chǎn)市場的主流。
值得注意的是,自住、“一步到位”置業(yè)對房子的要求較高,首先必須是大戶型,以滿足幾代同堂居住需求;其次是追求舒適度,這就要求房子既具有空間尺度感,又能擁有優(yōu)美的社區(qū)環(huán)境和貼心的物管服務(wù)。此外,區(qū)域、交通、配套等也在考慮范圍之列。
記者發(fā)現(xiàn),在多次改善、終極置業(yè)的購房群體中,能夠滿足大家庭居住需求的大平層產(chǎn)品更受青睞。
一位多年關(guān)注中高端住宅的業(yè)內(nèi)人士指出,選擇大平層產(chǎn)品,需要考慮小區(qū)擁有足夠的車位配比,同時,較低的容積率、較大的樓間距也是大平層產(chǎn)品選購中必須考慮的因素。